PWON - Expecting strong recurring income growth

Laba bersih tumbuh 48,7% YoY pada 2021 menjadi Rp1,38 triliun Peningkatan daya beli, mobilitas dan suku bunga rendah jadi modal utama Rekomendasi “BUY” dengan target harga Rp620 per saham Margin yang membaik ditengah beban yang terkendali Laba bersih PWON naik 56,6% YoY pada 1Q22 menjadi Rp370,6 miliar (-43,9% QoQ). Pendapatan tumbuh 17,1% YoY pada 1Q22 menjadi Rp1,31 triliun (- 32,1% QoQ). GPM meningkat dari 46,5% pada 1Q21 menjadi 51,9% pada 1Q22 ditengah pertumbuhan beban pokok yang terkendali 5,4% YoY. Kemudian, beban operasional juga hanya tumbuh 1,1% YoY pada 1Q22 karena kenaikan beban penjualan utamanya dari beban gaji pegawai dan komisi & insentif. Sehingga, beban operasional juga meningkat dari 36,6% pada 1Q21 menjadi 43,3% pada 1Q22. PWON mencatatkan penurunan kerugian kurs 81,1% YoY. Adapun, perusahaan juga membukukan kerugian neto dari instrumen derivatif sebesar Rp21,6 miliar pada 1Q22 dibandingkan keuntungan Rp55,8 miliar pada tahun sebelumnya. Di sisi lain, beban keuangan meningkat 29,8% YoY pada 1Q22. PWON mempertahankan posisi net cash neraca pada 1Q22. Penurunan pre-sales QoQ Pertumbuhan pendapatan PWON pada 1Q22 ditengah penurunan pre-sales 11,0% YoY menjadi Rp380 miliar (-11,4% QoQ). Pre-sales tersebut utamanya dikontribusikan oleh Grand Pakuwon, Kota Kasablanka, dan Tunjugan City. Adapun, recurring income PWON meningkat dari 54,6% pada 1Q21 menjadi 64,4% pada 1Q22, ditengah kenaikan pendapatan dari space rental, pendapatan dari hotel dan service. Sedangkan, porsi dari pendapatan nonrecurring menurun 8,1% YoY. Kami melihat adanya pelonggaran mobilitas terutama pada 4Q21 dibandingkan tahun sebelumnya mulai terlihat dari kenaikan Rev PAR untuk segmen hotel dari The Westin Surabaya, Sheraton Surabaya, Sheraton Grand Jakarta, dan Four Points Tunjugan. Mendekati masa endemic berpengaruh positif terhadap recurring income Kami memperkirakan pertumbuhan pendapatan PWON tahun ini sebesar 2% YoY. Kami memperkirakan penjualan kenaikan pre-sales mencapai 10-15% YoY tahun ini. Penjualan property secara umum dari pemulihan ekonomi, iklim investasi kondusif, dan kebijakan suku bunga rendah hingga 1H22 dan diskon PPN property hingga 9M22. PWON akan meluncurkan sejumlah proyek baru seperti Pakuwon Bekasi dan Pakuwon Mall Surabaya. Kemudian, recurring income akan bertumbuh lebih tinggi, ditengah optimisme konsumen yang kembali ke masa pra-pandemi dan kebijakan mengarah kearah endemi, sehingga mendorong sector perhotelan yang positif terhadap Rev PAR dan kunjungan ke pusat perbelanjaan serta pengurangan diskon. Dengan peningkatan tersebut, kami memperkirakan porsi recurring income kembali tumbuh solid tahun ini. Akan tetapi, kami melihat adanya resiko tekanan suku bunga pada 2H22 seiring dengan pengetatan moneter The Fed yang dan kenaikkan 7DRRR dan usainya insentif PPn Property pada 3Q22 dapat berpengaruh terhadap performa marketing sales tahun ini, juga pemulihan property untuk bangunan strata yang lebih lambat daripada landed house. Rekomendasi BUY ditengah normalisasi pasca pandemic Kami merekomendasikan BUY dengan target harga Rp620 per saham yang merefleksikan valuasi PE 2022 pada 14,65x. Adapun, pertimbangan atas rekomendasi kami antara lain 1) kedatangan ke mall yang meningkat seiring gencarnya vaksinasi 2) stimulus pemerintah dan suku bunga BI yang relative rendah; 3) kontribusi recurring income yang relative berimbang sehingga menjadi bantalan dan 4) necara yang solid. Namun, kami melihat resiko atas rekomendasi kami yakni 1) ketidakpastian pandemi; 2) perubahan perilaku belanja dan aktivitas sehingga menurunkan tingkat okupansi mall dan perkantoran, juga permintaan property residensial rumah tapak; 3) berakhirnya insentif PPN property dan 4) potensi kenaikan suku bunga pada 2H22.