PWON - Spurred by revenge traveling, strong presales

Laba bersih tumbuh 48,7% YoY pada 2021 menjadi Rp1,38 triliun Katalis dari peningkatan mobilitas, kegiatan dan membaiknya daya beli Rekomendasi “BUY” dengan target harga Rp620 per saham Pertumbuhan top dan bottom line yang meningkat Laba bersih PWON naik 48,7% YoY pada 2021 menjadi Rp1,38 triliun (+156,7% QoQ). Pertumbuhan laba bersih yang solid ini ditopang dari pendapatan yang meningkat 43,7% YoY pada 2021 menjadi Rp5,71 triliun (+86,9% QoQ). GPM PWON relative stabil yakni 48,4% pada 2021 kendati beban pokok meningkat 44,8% YoY. Beban operasional PWON tumbuh 12,2% YoY pada 2021 menjadi Rp494,15 miliar, ditengah kenaikan beban penjualan dari komisi dan insentif. Sehingga, laba operasional naik 51,3% YoY pada 2021, dan margin operasional naik dari 37,7% pada 2020 menjadi 39,7%. Adapun, PWON mencatatkan kenaikan kerugian dari transaksi derivatif 281,5% YoY pada 2021, sedangkan pendapatan keuangan juga turun 32,3% YoY pada 2021 seiring penurunan suku bunga. Balance sheet PWON membaik dengan posisi net cash pada 2021 dibandingkan 0,7x pada 2020. Didukung oleh performa presales yang solid Pertumbuhan pendapatan PWON pada 2021 ditopang dari performa pre-sales yang naik 39,8% YoY pada 2021 menjadi Rp1,43 triliun, terutama pada kuartal terakhir ditengah stimulus property. Pre-sales tersebut utamanya dikontribusikan oleh proyek township Grand Pakuwon, superblok Pakuwon Mall dan Kota Kasablanka. Adapun, recurring income PWON menurun dari 57,8% pada 2020 menjadi 47,2% pada 2021 karena peningkatan penjualan condominium yang meningkat 67,4% YoY ditengah insentif PPN disamping adanya tekanan mobilitas hingga 9M21 yang menurunkan kunjungan. Kami melihat adanya pelonggaran mobilitas terutama pada 4Q21 dibandingkan tahun sebelumnya mulai terlihat dari kenaikan Rev/PAR untuk segmen hotel Four points Tujungan Pakuwon, Tunjungan dan Sheraton Grand Jakarta, juga Marriott Yogyakarta. Recurring income solid dan traffic naik dari pusat perbelanjaan dan traveling Kami memperkirakan pertumbuhan pendapatan PWON tahun ini dapat mencapai 4% YoY yang ditopang oleh normalisasi mobilitas, optimism konsumen sehingga mendorong kunjungan ke pusat perbelanjaan dan perhotelan dari adanya revenge traveling setelah penghapusan kewajiban test covid-19 pada 2Q22, sehingga mendorong Rev/PAR, juga katalis dari insentif PPn Property yang diperpanjang. Kemudian, kami memproyeksi marketing sales dapat mencapai Rp1,6-Rp1,8 triliun dengan adanya peluncuran Pakuwon Bekasi dan Pakuwon Mall Surabaya yang akan meluncur pada 2Q-4Q22. Dengan peningkat traffic, kami memperkirakan porsi recurring income dapat kembali meningkat menjadi 48% tahun ini. Namun, kami memandang resiko berasal dari potensi kenaikan suku bunga pada 2H22 dan usainya diskon PPn, sehingga dapat memperlambat marketing sales dan pendapatan. Juga, pemberlauan aturan PBG sebagai pengganti IMB. Rekomendasi BUY ditengah normalisasi pasca pandemic Kami merekomendasikan BUY dengan target harga Rp620 per saham yang merefleksikan valuasi PE 2022 pada 14,39x. Adapun, pertimbangan atas rekomendasi kami antara lain 1) kedatangan ke mall yang meningkat seiring gencarnya vaksinasi 2) stimulus pemerintah dan suku bunga BI yang relative rendah; 3) kontribusi recurring income yang relative berimbang sehingga menjadi bantalan dan 4) necara yang solid. Namun, kami melihat resiko atas rekomendasi kami yakni 1) ketidakpastian pandemi; 2) perubahan perilaku belanja dan aktivitas sehingga menurunkan tingkat okupansi mall dan perkantoran, juga permintaan property residensial rumah tapak; 3) berakhirnya insentif PPN property dan 4) potensi kenaikan suku bunga pada 2H22.